Новые правила для долевого строительства

В России Минстрой подготовил внушительный пакет поправок в существующий закон ФЗ-214, регламентирующий в стране реализацию механизмов долевого строительства. Вступить в силу новшества должны с начала 2017-го года.

Что же изменится для застройщиков и дольщиков после принятия соответствующего законопроекта? В первую очередь, застройщик должен иметь внушительный перечень документов, знакомство с которыми участник долевого строительства имеет право потребовать перед подписанием договора. Часть документов требовалась и раньше, но появились среди них и новинки. Итак, от застройщика требуется наличие оригиналов:

• Разрешения на строительство;
• Документов на право владения земельным участком (собственность, аренда);
• Технико-экономического обоснования реализуемого проекта;
• Заключения об экспертизе проекта, при ее наличии;
• Техусловий для подключения к централизованным инженерным коммуникациям;
• Договора страхования ответственности или банковского поручительства;

Здесь необходимо отметить, что поручительство требуется в случаях, когда застройщик не обладает собственными средствами, достаточными для покрытия ответственности. Достаточность капитала при этом привязывается к объемам строительства. Например, при суммарных объемах возведения не больше 1,5 тысяч кв. метров достаточно иметь капитал в 2,5 миллиона рублей. Если же речь идет о крупных застройщиках с площадями более 500 тысяч «квадратов», то от них требуется иметь уже не меньше 1,5 миллиардов рублей собственных средств.

• Заключения о соответствии компании-застройщика требованиям ФЗ-214.

Последний документ необходим только для объектов, регистрация договоров долевого участия по которым началась с 2017-го года.

Все указанные выше документы должны предоставляться по первому требованию в оригинале или копии, заверенной необходимым образом. Причем, сделать это требуется в течение трехдневного периода (только рабочие дни) с момента запроса клиента.

Важным новшеством необходимо признать и включение в договор пункта с указанием конкретной даты передачи объекта от застройщика к дольщикам. Сегодня в ФЗ-214 подобная необходимость не прописана.

Изменениями предлагается также возможность внесения изменений в типовые договора долевого участия в строительстве, но только по согласию обеих сторон, и при условии, что эти изменения соответствуют требованиям законодательства, в частности закона ФЗ-214. К таким условиям относится досрочное строительство, качественные показатели оценки жилья, предельные размеры изменения площади квартир, гарантии и так далее.

Прозрачность строительства

Поправками предусматривается также создание условий максимально полной открытости строительства, при которых дольщик всегда должен иметь информацию к интересующей информации. В частности он имеет право:

• Потребовать в течение двухнедельного периода предоставить данные по ходу строительства объекта;
• Проводить при помощи технических средств (фото, видео) фиксацию хода строительных работ, а также посещать строящийся объект в установленном порядке;
• Получать данные о ходе строительства с указанием завершенных этапов посредством официального сайта компании-застройщика.

Кроме того, теперь любые изменения, вносимые в договор по инициативе застройщика, должны оформляться письменно с уведомлением клиента.

В целом эксперты отмечают, что вносимые изменения не несут ничего принципиального. Они детализируют отдельные пункты ФЗ-214, но при этом оставляют основные моменты закона без изменений. Многие ответственные застройщики и до этого выполняли большинство новых пунктов, например, размещали данные о строительстве на сайте, заключали дополнительные соглашения к договорам при внесении изменений.

Если быть объективным, то дополнительной защиты дольщикам новое постановление не обеспечит, а вот застройщиков дополнительной бумажной волокитой нагрузит. Не произойдет никаких изменений и в плане качества строительства объектов.

Таким образом, меняются технические детали отдельных пунктов, а система в целом продолжает функционировать без изменений.