Дальновидная политика государства по поддержке ипотечного кредитования помогла выстоять строительной и банковской отраслям в условиях кризиса. Такой вывод сделали участники круглого стола «Ипотека в России», прошедшего 28 октября в столице по инициативе рейтингового агентства RAEX (Эксперт РА).

Доля ипотечного рынка изменилась в пользу банков с госучастием

Для ипотечного кредитования в России наступили трудные времена. Хотя, как отмечают эксперты, по итогам первого полугодия текущего года отделались пока «легким испугом»: объем кредитования упал почти на 40% к уровню аналогичного периода прошлого года. В кризис 2009 года кредитование за полугодие снизилось сразу на 80%. Суметь теперь удержаться на плаву помогло снижение с мая месяца Центробанком ключевой ставки и субсидирование государством ставки по ипотечным кредитам для граждан на уровне 11,5%.
Банки с участием государства увеличили присутствие на ипотечном рынке до 86%. Лидирующее положение занимает Сбербанк, увеличивший свою долю за 1-е полугодие с 51 до 66%. По прогнозам Эксперт РА, уже к концу этого года 90% от общего количества ипотечных кредитов станут давать госбанки.

Аналитики прогнозируют снижение процентной ставки по кредитам на ипотеку в 2016 году

Просрочка возврата ипотечных кредитов удерживается в пределах 1,5%. Результат считается относительно неплохим, особенно если сравнить с возвратом кредитных ресурсов, выданных малому и среднему бизнесу. Со 2-го квартала начали подключаться ипотечные заемщики, не рассчитавшие свои силы с поправкой на кризис.
Аналитики банковской сферы прогнозируют в следующем году инфляцию в пределах 10% и ставку по ипотечным кредитам в размере 10,5-11%.

Кредит без прибыли

Для значительного количества финансовых организаций ипотека становится основным видом кредитования. Однако ипотечный бизнес приносит им все меньше доходов. Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз», отметила, что маржа за минусом всех расходов составляет не более 3%, а у многих банков на уровне 1,5%. Предполагается, что банки, выдающие кредиты по госпрограмме, работают практически «в ноль». Ради справедливости стоит отметить, что доход от ипотеки в банках США составляет менее 1%. И ведь неплохо себя чувствуют.
Проблема российских банков в больших затратах на ведение бизнеса, устарелых технологиях. Но многие банки поставили своей целью увеличить свою долю в ипотечном рынке, пусть даже и без прибыли. Тем более, что из-за падения доходов населения спрос на жилье резко упал. Наиболее востребованным стало жилье экономкласса.
Большинство участников круглого стола выразили озабоченность возможным банкротством застройщиков. Сами застройщики отмечают, что затраты на строительство растут, а цены на готовое жилье идут вниз. Уход с рынка некоторых строителей в такой ситуации вполне реален. И такое положение будет сохраняться, пока у потенциальных заемщиков не увеличатся доходы. Но и банки должны искать выход, а не мириться с таким положением. Необходимо детальнее анализировать возможности девелопера по каждому конкретному объекту, и учитывать рискованность в банковских процентах. Чем меньше риски, тем меньше надо делать ставку.

Спасет ли строительный рынок поддержка государства

Михаил Семенов, вице-президент ГК «КОРТРОС», считает, что не предвидится в самом ближайшем будущем положительных сдвигов на рынке недвижимости. Ипотека с господдержкой помогла ему выстоять. Главное, что поняли люди – это то, что на государственном уровне поддерживается строительный комплекс, оказывается реальная поддержка желающим приобрести недвижимость. Но нужно идти дальше, искать выход в условиях снижения спроса на жилье. Сейчас рынок выстоял. Сокращение есть, и существенное, но пока не трагическое.
Застройщики вынужденно предоставляют при продаже скидки, доходящие порой до 40%. Инфляция и ослабление курса рубля значительно влияют на увеличение стоимости строительных материалов и услуг, при этом стоимость жилья не может увеличиваться из-за низкого спроса. Центробанк заявил, что каждый шестой застройщик в России потенциальный банкрот. Для стабильности строительного и ипотечного рынка у государства должны быть «дешевые и длинные деньги». Также в поддержке государства нуждается и вторичный рынок. За последний год количество сделок на вторичном рынке уменьшилось в 3 раза. В Европе и Америке ипотека сумела достичь значительного масштаба именно потому, что там сумели отладить механизм, дающий возможность заложить не новое, а уже давно возведенное жилье.
Есть еще один немаловажный фактор, о котором обычно умалчивают, хотя для роста ипотечного рынка он более важен, чем пункты процентной ставки. Этот фактор – стоимость 1 кв.м. жилья для покупателей. На сегодняшний день цены упали до 30%. Аналитики рынка недвижимости считают, что этот факт больше, чем господдержка, повлиял на рынок. Но есть такое понятие, как спекулятивное вздутие. Это относится прежде всего к ценам в столице. В мировой практике существует действенный инструмент снижения цен на недвижимость. Резкое снижение цен может вызвать жилищная интервенция. Однако в Москве абсолютно не развивается строительство арендного жилья, хотя во многих развитых странах нормой считается, когда этот сегмент составляет до 40% рынка жилья.
В любом случае, экономические теории и мировая практика доказывают, что долгосрочные инвестиции в жилую недвижимость всегда выгодны.