Жилищный рынок Воронежа На сегодняшний день городской рынок недвижимости следует признать насыщенным. Средняя стоимость кв. метра жилья в городе сегодня 45,9 тысяч рублей, что позволяет в рейтинге ТОП-60 крупнейших городов располагаться в середине пятого десятка. Средняя же цена за квартиру составляет 2,7 миллиона рублей. В городе на новостройки приходится около трети всех предложений, причем в последнее время данный сегмент увеличивает свою долю на рынке. В тоже время спрос на фоне экономического кризиса сократился, что обостряет конкуренцию среди продавцов. Застройщики активно используют скидки и специальные акции, но ниже определенного уровня снижать цену они не могут. Повысить ликвидность любого объекта в таких условиях можно путем использования качественных архитектурных решений. В прошлом году специалисты определили перечень решений, позволяющих при минимальном увеличении себестоимости строительства повысить ликвидность жилого фонда. Для объектов премиального класса к таким решениям относится дизайнерское оформление фасадов, сокращение количества квартир на этаже (максимум 3), а также наличие разнообразных сервисных опций. Для более дешевого жилья важное значение приобретает использование различной этажности домов, наличие благоустроенных дворовых территорий и социальной инфраструктуры. Важное значение имеет и планировка. В последнее время на передний план выходит жилье комфорт-класса, предлагая покупателям многообразие разнообразных «изюминок» в дизайне и системах комфорта, они оказываются по совокупности характеристик более привлекательные, чем объекты бизнес-класса. Потребитель постепенно меняется В последние годы происходит и изменение потенциального покупателя. В первую очередь сокращается доля приобретений на рынке вторичного жилья. Одновременно снижается спрос на огромное по площади жилье с большими комнатами. В целом рынок Воронежа развивается в соответствии с общегосударственными тенденциями, но с незначительным запозданием по времени. В настоящее время в городе спрос определяется в основном стоимостью жилья и расположением объекта. Качество жилья при этом в расчет принимается как второстепенный фактор. С учетом того, что большая часть потребителей не сильно интересуется качеством, сложно ожидать изменения в подходе к работе застройщиков. Цена на качественные архитектурные решения Практика показывает, что использование качественных архитектурных решений позволяет получить немало пользы, но при этом увеличивается и стоимость строительства. В целом в доле себестоимости проектные решения занимают 0,6-6% в зависимости от конкретного объекта, причем верхняя планка достигается именно в случаях, когда реализуются более качественные архитектурные решения. Если говорить об изменении среднестатистического потребителя в Воронеже, то можно выделить несколько основных причин подобного явления:

• Сокращение доли инвестиционных покупок жилья. Если раньше до 50% всех квартир, реализуемых в новостройках, приобреталось с целью инвестирования средств, то сейчас на данную категорию приходится не больше 10-15% сделок. В остальных случаях квартиры приобретаются для собственного проживания.
• Рост сроков принятия решения. При приобретении жилья в новостройках покупатели стали значительно больше времени уделять принятию окончательного решения. Если раньше на это уходило не больше трех недель, то сейчас уже около трех месяцев. Можно сказать, что это первый шаг на пути перехода к выбору в пользу качества.
• Увеличение конкуренции. Большие объемы строительства и падающий спрос на жилье приводят к обострению конкурентной борьбы между застройщиками. Серьезно ситуация может измениться в случае, если в город придут серьезные игроки с общероссийскими амбициями. При определенных условиях у них есть все шансы надежно закрепиться в городе.
• Насыщение рынка. Рынок находится в стадии насыщения. Конечно, есть покупатели, нуждающиеся в любом жилье, по возможности за минимальные деньги. Они готовы раскупать квартиры-студии, но при этом, где гарантия, что подобное жилье останется востребованным через несколько лет.

Каким же будет в новых условиях будущее воронежского рынка жилой недвижимости. Существует несколько вариантов развития ситуации:

• Застой и деградация. В случае подобного развития ситуации застройщики будут активно предлагать жилья со скидками до 25-30%, что уже можно было наблюдать в прошлом году. При этом основной упор в новостройках будет делаться на максимально доступные по цене объекты, предлагающие посредственное качество строительства и отделки.
• Застройщики начнут уделять больше внимания архитектурной проработке. Подобный вариант возможен не раньше, чем через пару лет, причем девелоперы одновременно начнут оптимизировать собственные маркетинговые стратегии поведения на рынке. Не исключено, что подобный подход сможет сдвинуть дело с мертвой точки, и общее качество жилья на рынке начнет постепенно повышаться.
• Банкротство застройщиков. В случае, если на рынке обанкротиться несколько крупных компаний, в продаже появится большое количество доступных квартир, реализуемых кредиторами в качестве обеспечения выданных займов. В таких условиях цены окажутся еще более низкими, чем могут предложить в настоящее время устойчиво функционирующие компании.

Пока конкуренция среди застройщиков Воронежа идет в сегменте цен, но не исключено, что переместится она и в другие направления.