Что ждет российский рынок жилья после изменения 214-ФЗ

жкхВ Государственную Думу правительством направлен пакет поправок к существующему закону 214-ФЗ, регламентирующему деятельность застройщиков  при ведении долевого строительства. Основной целью документа является создание более эффективных механизмов защиты дольщиков от недобросовестных действий строительных компаний. В Кабмине считают, что действующая редакция уже не обеспечивает должной защиты, и значительное увеличение количества случаев неполучения дольщиками своего жилья является тому ярким подтверждением.

Цель благая, но представители профессионального сообщества восприняли предлагаемые правительством меры неоднозначно. Многие из них уверены, что в случае принятия новой версии закона, отечественное долевое строительство практически прекратит свое существование как отдельный класс  рынка.

На фоне ряда предложений, например, формированию в стране единого реестра компаний-застройщиков, или обязательного раскрытия участниками рынка сведений о своих бенефициарах, основным изменением является требование к объемам капитала. Теперь для работы на рынке компании должны обладать на счетах средствами, равными не менее 5% от суммарной стоимости возводимых объектов недвижимости. При этом минимальный размер средств определен в 1 миллиард рублей.

Неоднозначна реакция и на требование в обязательном порядке хранить средства дольщиков на счетах эскроу, что в корне меняет саму систему финансирования строительства. Фактически подобный механизм предусматривает заморозку средств на банковских счетах до момента окончания строительства. То есть строители не могут рассчитывать на эти деньги, и для выполнения работ будут вынуждены пользоваться кредитами, выдаваемыми под серьезные процентные ставки. Получается, что в выигрыше должны остаться коммерческие банки, а не застройщики. Если со счетами все же еще нет полной определенности и понимания возможных последствий, то установление лимитов по финансам воспринимается многими негативно. Они уверены, что в такой ситуации с рынка уйдет более половины компаний, так как практически ни один мелкий застройщик не способен удовлетворять подобным требованиям.

Не стоит забывать и о том, что дольщики участвуют в строительстве только за счет желания получить жилье по более доступным ценам, приобретая его еще на этапе «строительного котлована». Они прекрасно понимают все риски, но меньшая стоимость жилья перевешивает их. Если же лишить их этой возможности, дольщики как класс покупателей исчезнут сами собой. Застройщики же в свою очередь, пользуясь заемными средствами, начнут учитывать в конечной цене недвижимости инфляцию, что обязательно скажется на цене квадратного метра для потребителя.

Все это происходит на фоне снижения реальных заработков населения и сокращения числа оформляемых ипотечных кредитов, то есть в условиях падения спроса на недвижимость. Застройщики уверены, что нынешняя ситуация не самый лучший момент для кардинальных изменений правил игры на строительном рынке.

Эксперты отмечают, что на рынке наблюдается период неопределенности, когда нет четкого понимания относительно будущей ситуации. Между тем, застройщики не имеют возможности ждать, и вынуждены работать, не имея ни малейшего представления об условиях деятельности в ближайшей перспективе.

Специалисты отмечают, что на лицо противостояние банков и застройщиков, относящихся друг к другу с недоверием. Кредитные организации заинтересованы в минимизации своих отношений со строителями на современных условиях с целью снижения своих рисков. Если же будет введена система эскроу, банки получат возможность длительное время (на период строительства) распоряжаться средствами дольщиков по своему усмотрению, в том числе выдавая строительным компаниям под процент. Как результат, деньги дольщиков оказываются строителю существенно дороже, чем ранее.

Представители рынка отмечают, что серьезное ужесточение закона 214-ФЗ может привести к тому, что компании, не способные действовать в его рамках начнут заниматься поиском обходных путей, фактически продолжая работать. Все это только увеличит количество обманутых граждан, пострадавших от деятельности застройщиков.

Уже сейчас по объемам просроченной задолженности строительный сектор превосходит все другие сектора экономики, при этом ухудшение ситуации на рынке может спровоцировать настоящий обвал. Вернуться же после этого к нынешним объемам строительства будет очень и очень непросто.

Сложная ситуация и на рынке страхования в строительстве. На сегодня застраховано не больше 3,5% всего объема договоров долевого строительства, при этом страховщики не спешат предоставлять подобные услуги из-за высоких рисков страховых случаев. В результате получается замкнутый круг, преодолеть который не представляется возможным.

Многие эксперты, не представляющие одну из сторон, видят ситуацию в сфере нежелания каждого из участников делиться прибылями, стараясь исправить собственные проблемы за счет других. В таких условиях построить рыночные отношения не получится, даже при наличии необходимых нормативно-правовых актов.

Выход может быть только в выработке общей позиции, учитывающей интересы всех заинтересованных сторон. Здесь должно быть и мнение государства, и мнение представителей строительной отрасли, и учет интересов банковского сектора.

Facebook Comments
0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *